Wanneer je legaal in een Tiny House wilt wonen heb je een omgevingsvergunning nodig voor bouwen. Ook al is je huisje elders gebouwd en wordt het verplaatst naar de plek waar je erin gaat wonen, de omgevingsvergunning is voor ‘het bouwen van een bouwwerk’. Het Bouwbesluit 2012 is een dik boekwerk aan regels waar Tiny Houses soms wat lastig in passen. Onze overheid heeft bepaald dat Tiny Houses net als andere volwaardige woonvormen, binnen de huidige regelgeving vallen en dus ook aan het Bouwbesluit moeten voldoen. Onmogelijk? Nee hoor, er zit ruimte voor innovatie in het Bouwbesluit, je moet alleen goed de grenzen kennen.
Waarom hebben we een Bouwbesluit?
Het Bouwbesluit 2012 is een toetsinstrument om een minimumniveau aan veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en bescherming van het milieu te kunnen waarborgen. Daarmee wordt voorkomen dat mensen in onveilige of te kleine huizen wonen, het verhindert bijvoorbeeld de ‘huisjesmelkers’ om woningen ter grootte van een bezemkast te verhuren. Het Bouwbesluit heeft een hele reeks prestatie eisen waaraan voldaan moet worden. Zoals bijvoorbeeld het minimale aantal vierkante meters aan verblijfsruimte, hoe breed de toegang moet zijn en hoe steil de trap mag zijn.
Gelijkwaardigheidsbepaling
Tijden veranderen en zo ook de woonwensen. Kleine, betaalbare en duurzame woningen nemen toe in populariteit en mensen willen kleiner bouwen dan het Bouwbesluit 2012 in strikte zin toestaat. Gelukkig is er ruimte voor afwijking mogelijk, door gebruik te maken van de zogenaamde gelijkwaardigheidsbepaling, artikel 1.3 van het Bouwbesluit 2012:
‘Aan een in hoofdstuk 2 tot en met 7 gesteld voorschrift behoeft niet te worden voldaan indien het bouwwerk of het gebruik daarvan anders dan door toepassing van het desbetreffende voorschrift ten minste dezelfde mate van veiligheid, bescherming van de gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en bescherming van het milieu biedt als is beoogd met de in die hoofdstukken gestelde voorschriften.’
Que? Uhuh, die taal is een dingetje he ;) Maar wat er staat is dat je de prestatie anders in mag vullen, als je kunt beargumenteren dat je toch aan de uitganspunten van het Bouwbesluit voldoet (te weten: veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en bescherming van het milieu). Daarbij hoef je niet te bewijzen dat je aan die uitgangspunten voldoet, maar je moet het wel aannemelijk maken door een goed onderbouwde argumentatie te schrijven. Zodat de ambtenaar vergunningen jouw aanvraag goed kan keuren.
Een voorbeeld van een afwijking van zo’n prestatie eis waarbij gebruik gemaakt kan worden van de gelijkwaardigheidsbepaling, is de molenaarstrap. Deze is steiler en soms ook smaller dan een gewone trap en daardoor heel geschikt voor kleine huisjes. De Tiny-A van architect Daan Bakker heeft zo’n molenaarstrap, en deze is op basis van een gelijkwaardigheidsargumentatie goedgekeurd. De gemeente Almere heeft met de BouwEXPO Tiny Housing veel ervaring opgedaan met het vergunnen van Tiny Houses.
Particuliere bouw
Naast de gelijkwaardigheidsbepaling heeft het Bouwbesluit een ander hulpmiddel dat je kunt gebruiken om het ontwerp van je Tiny House door de toetsing aan het Bouwbesluit te loodsen. Er is een aparte categorie voor bouwwerken die in particulier opdrachtgeverschap gebouwd worden. Dat wil zeggen dat je het huis zelf bouwt, of zelf opdracht geeft tot bouwen. Er komt geen projectontwikkelaar of woningbouwvereniging aan te pas. De gedachte is dat als je zelf opdrachtgever bent, dat je zelf verantwoordelijk bent voor de kwaliteit van je huis.
Een aantal zogeheten ‘afdelingen’ (secties, hoofdstukken) uit het bouwbesluit zijn voor de categorie particuliere bouw helemaal niet van toepassing, voor andere afdelingen gelden de voorschriften voor bestaande bouw. Die zijn altijd nog soepeler dan de voorschriften voor nieuwbouw, de categorie die aan de hoogste prestatie eisen moet voldoen. Je hebt bijvoorbeeld bij nieuwbouw ten minste een verblijfsgebied van 18 m2 vloeroppervlak nodig, en bij particuliere bouw maar 10 m2. Dat scheelt!
THOW’s permanent vergunnen
Een THOW (Tiny House On Wheels) vergunnen op een tijdelijke locatie kan, en dat gebeurt al op meerdere plekken in Nederland. Deze tijdelijke woonlocaties worden vaak als pilot of proefproject gezien en dan kan er wat flexibeler omgegaan worden met de toetsing aan het Bouwbesluit. Wanneer je een THOW op een permanente locatie wilt vergunnen wordt dat een lastig verhaal, dan zit je vanwege de breedte van de trailer al snel met een te klein verblijfsgebied. Helemaal als je aan de isolatiewaarden wilt voldoen. In Den Helder zijn ze daar op dit moment ervaring mee aan het opdoen. Woningstichting Den Helder realiseert een permanente wijk waar de bewoners een eigen Tiny Houses mogen bouwen of plaatsen en bewonen. Er wordt goed met de gemeente samengewerkt en momenteel worden er ook THOW’s getoetst aan het Bouwbesluit 2012 voor de omgevingsvergunning.
Een omgevingsvergunning aanvragen
Tegenwoordig kun je een omgevingsvergunning online aanvragen, via het bouwloket van je gemeente. Daar kun je een formulier downloaden die je moet invullen en via het online loket moet insturen, voorzien van een aantal bijlagen. Je hebt in ieder geval geschikte bouwtekeningen nodig. Een eigen schets op ruitjespapier voldoet doorgaans niet. Je hebt een goede (bestek)tekening op schaal nodig en het kan zijn dat de gemeente van je eist dat je de tekening door een gekwalificeerd bouwkundig ingenieur laat maken. Dat kost geld, maar is misschien ook wel aan te raden: je weet dan meteen of je ontwerp bouwkundig solide (veilig) en haalbaar is. Welke bijlagen nog meer ingestuurd moeten worden vind je op het aanvraagformulier. Wanneer je in een Tiny House project gaat wonen met meerdere mensen en meerdere Tiny Houses is er meestal een ambtenaar beschikbaar die de groep op weg kan helpen. Laat je niet afschrikken door het papierwerk. Zo’n formulier is opgesteld voor allerlei bouwwerken en waarschijnlijk hoef je niet alles in te vullen en aan te leveren. Gewoon even vragen!
Er is nog zoveel meer te schrijven over het Bouwbesluit in relatie tot Tiny Houses. Zo is sinds 2021 ook de BENG-norm van toepassing, meer daarover vind je in deze blog. Ik ben geen expert op het gebied van bouwen of vergunnen, maar hoop je met de informatie in dit artikel op weg te helpen. Ik raad je aan de hulp van een architect of bouwkundig ingenieur te zoeken als je meer ondersteuning nodig hebt. Succes!
Het eerste stuk waar ik als jong lid op gewezen word, en het is meteen een nuttig verhaal over de regelgeving met veel antwoorden die niemand kon geven. Super!!
Hallo Marjolein,
Jij schrijft: Wanneer je een THOW op een permanente locatie wilt vergunnen wordt dat een lastig verhaal, dan zit je vanwege de breedte van de trailer al snel met een te klein verblijfsgebied. Helemaal als je aan de isolatiewaarden wilt voldoen.
Nu vraag ik me af of het een oplossing, mogelijkheid is en of iemand er ervaring mee heeft om uitschuifbare zijpanelen te maken zoals in vele Amerikaanse campers wordt toegepast.
Wanneer je vervoert is het trailer breed en wanneer je staat schuif je het uit en heb je een veel breder vloeroppervlak.
Ik hoop dat iemand met verstand van zulke zaken reageert.
Jeannie
‘k Smelt, Marjolein, als ik die huisjes zie…
Misschien komt Vlaanderen ooit ook…
Lie(f)s.
Ik hoop ook dat Vlaanderen ooit de stap zet naar het mogelijk maken van Tiny Houses. Momenteel bezig gesprek op te starten met lokale burgemeester en weet ook plek in de buurt waar er 15 tot 20 Tiny Housjes of Containerwoningen zouden kunnen staan. Maar wetgeving en vergunningen zijn de dingen die alles tegen houden.
Beste Steven,
Mag ik vragen over welke stad/gemeente dit gaat?
Vriendelijke groeten van een landgenoot met TH-plannen,
Linde
Ik weet niet over welke plek dit gaat; bij onderstaand adres is wel een speciale plek voor Tiny Houses.
Je mag er wel 2 maanden per jaar niet verblijven of 4 aaneengesloten maanden in 2 jaar. Daar zijn ze streng op! Er staan al een aantal Tiny houses. Succes!
Dennenbad Recreatief Verblijven
Kempensedreef 24
2900 Schoten
03 663 16 07
info@dennenbad.be
BE37 4151 1964 1128
BTW BE0451.604.977
Dank voor de tip Oscar! :)
Hoi Marjolein , mooi sprookje over den helder.
Helaas is de waarheid heel anders en ben ik de enige van de starters die nog over is.
De rest is allang teleurgesteld en gefrustreerd afgehaakt.
Er is nl nooit sprake geweest van enige zeggenschap over het projekt voor ons toekomstige bewoners.
Alle beloftes die door de politiek in DenHelder zijn altijd weer loos geweest en de gevolgen hiervan zijn dan ook desastreus
Je moet alleen al op 8.000 rekenen om te kunnen voldoen aan het bouwbesluit. En als je dat al op kunt brengen loop je weer stuk op ambtenaren die vinden dat je zelfs je meubels moet laten goedkeuren en meer volkomen onterechte opmerkingen.
En een thow kun je al helemaal vergeten want die krijg je nooit goedgekeurd.
Kortom ook in den helder geld weer je moet een ton aan euro ,s meebrengen om er te kunnen bouwen.
Laten we er mee ophouden om in sprookjes te geloven en de realiteit onder ogen zien.
En volgens mij is dat de hele tenyhouse bouw alleen is voorbehouden aan de mensen die het al goed hebben en dat idealisten met een klein inkomen het moeten doen met een tijdelijk plekkie en nooit terecht kunnen op de projekten die je een eigen plek opleverde. Want daar wordt je met de nek aangekeken als je niet 100.000€ in je achterzak hebt zitten. Of een inkomen waar de bank je graag geld leent.
Kortom alles is nog steeds afhankelijk van het zg verdienmodel en daar hebben we zelf bewust of onbewust aan meegewerkt.
Wow Cris, het is zo te lezen geen eenvoudige weg naar een tiny house. Alsof je van goeden huize moet komen om uiteindelijk zo’n klein huis te realiseren. Dat klinkt best gek en ook weer niet: Je maakt ook de weg erheen. Je bent pionier. Dan snap ik dat groepjes mensen samen werken. Samen sta je sterker en iedereen kan wel iets goed.
Ik hoop dat je in Den Helder snel weer nieuwe medebewoners vindt, want de aanhouder wint, toch?!
Hartelijke groet,
Emma
Dag Marjolein
Heb je weet van bewoners die een vergunningsaanvraag verkregen na de bouw van hun TH (je kunt het interpreteren als een omschakeling van illegaal naar legaal wonen)?
Een bijkomende vraag: voldoet jouw TH aan het Bouwbesluit (al dan niet via een gelijkwaardigheidsbepaling)?
Groetjes Linde
Hoi Linde, de meeste mensen laten eerst hun Tiny House (indien het om de verplaatsbare variant gaat) bouwen en dan als er een woonlocatie gevonden is, wordt pas de omgevingsvergunning aangevraagd. Die is namelijk aan de locatie verbonden, terwijl het huisje elders gebouwd wordt. Mijn huis is bij het aanvragen van de omgevingsvergunning ook getoetst aan het Bouwbesluit, het gaat hier wel om een tijdelijk pilot woonproject dus dan kan er wat soepeler mee omgegaan worden. Dat is de gemeente Alkmaar gelukt :)
Hallo, ik kan als ontwerper-bouwkundige met zeer ruime ervaring spreken als ik zeg ….onbekend maakt nog steeds onbemind. Ook anno 2019. Dat heb ik aan de lijve ondervonden met Loghouses, grasdak-, en containerwoningen. Zo is een Tiny house is in de meeste gevallen “to tiny”. Een formaat recreatiewoning is overigens vaak goed vergunbaar. In bepaalde gevallen is er wellicht nog een escape te vinden door een tijdelijke vergunning aan te vragen ….dan zie je het over 10jr wel weer.
THOW, nooit van gehoord, maar wel Woonwagens en Caravans, alleen de staanplaats is een ramp.
Het lijkt of de THOW als een Woonwagen word gezien.
Daarom dacht ik aan een Kampeerauto, maar ook daar, in vrijwel elke APV van elke gemeente max 2.40 hoog en 6 meters land… en extra breed kom je nergens kwijt.
Daarom ook mijn advies om over het volgende na te denken als je rond wilde trekken,
kamperen bij de Boer, elke zomer overvol en dus een ramp maar van najaar tot voorjaar rust en ruimte en
kunt zelf bepalen of je een half jaar of na een week het daar gezien hebt… is dat voor de THOW bezitters een goed alternatief, en je hoeft dan ook niet meer aan alle regels te voldoen, en dat lijkt me voor mensen die met de bouwregels niet uitkomen en tijdrovende vergunningen regelen een goed alternatief….. wat vinden jullie van mijn plan om dit iets verder uit te werken?
Hallo Dirck, het gaat er bij een Tiny House On Wheels wel om dat mensen er in wonen, niet rondtrekken. Dat is een wezenlijk verschil. Als je echt wilt rondreizen is een Tiny House niet echt geschikt,daar is hij te zwaar voor ;)
IK ben bezig een Tyni huis te bouwen dat in principe aan de eisen van het bouwbesluit moet voldoen
Naast de mij bekende eisen ( oppervlakte, isolatie, trap) kom ik ook tegen:
– er moet een vluchtweg ( deur) zijn van min 230 cm hoog
– er moet een ventilatiecapaciteit zijn van min. 100 kubieke m per u ( exacte getal weet ik nu niet)
– wanden moeten tov de ” buren’ voldoen aan een brandwerendheid-eis ( hoezo: buren)
– ramen onder 90 cm boven de vloer moeten voorzien zijn van veiligheidsglas ( in ieder geval dus deuren met glas)
Zal nog wel meer tegen komen waar we in het concept nog geen rekening mee hebben gehouden…..
In mijn gemeente is ook zojuist bekend gemaakt dat tiny houses gebouwd mogen worden. Tijd voor een interview met de betreffende wethouder. Met dank aan de info en ervaringen die ik hier lees.
Geweldig Gerri! Welke gemeente is dat? Graag gedaan! :)
Hai Marjolein,
Heb jij al bericht van Gerri over welke gemeente dit gaat?
Ook in onze gemeente is er naast de bouw van een aantal huizen , 1 plek beschikbaar gesteld voor een Tiny house .
En ook wij dachten, tijd voor een gesprek met de wethouder, vandaar.
Samen sta je toch sterker .
Hoi Anita, nee helaas niet. En in welke gemeente woon jij? Geweldig dat er een plek is gereserveerd voor een Tiny House in die nieuwbouwwijk! Ik zou me snel aanmelden als geïnteresseerde inderdaad :)
Ruime tijd verder.
Ik heb de instelling: ik kom er toch wel.
Alles wat ik deed/doe is allemaal naar de richting om mijn plan te laten slagen. Alles wat ik dus koop of doe is zodat ik later het tiny house kan bouwen. Ik laat er ook nu even veel voor. Bijv. korte vakantie, niet veel op stap, enz.
In het begin, jan 2019, ben ik begonnen met het plan tiny house. Hiervoor eerst de gemeente moeten overtuigen. Deze was redelijk nieuwsgierig en ging onderzoek plegen. Daaruit is een pilot traject tot stand aan het komen. Rond nov. 2020 zouden er richtlijnen moeten zijn waaraan een tiny house moet voldoen.
Wel eist de gemeente dat je zelf voor een geschikte lokatie zorgt (direct aan bebouwing maar hoeft geen bouwgrond te zijn).
Ik heb ondertussen een stuk grond gekocht (tuingrond los perceel) en de gemeente heeft al laten weten dat dit geschikt ZOU kunnen zijn. Het is dus officieel nog niet goedgekeurd.
Nu blijkt maar weer, je moet wel een lange adem hebben. Omdat het concept nog steeds nieuw is voor ambtenaren moet je eerst een hele hoop voorwerk doen. Iedereen die na je komt hoeft dat dan gelukkig niet meer :)
De kosten? Even heel eenvoudig gezegd. Stel je geeft €60000 euro (totale kosten) uit verspreid over 10 jaar. Dan komt dat neer op ongeveer €500 per maand.
Omdat ik al langer het plan heb ben ik ook behoorlijk hard gaan sparen. Hierdoor heb ik de grond al kunnen kopen.
Daarnaast moet ik nu nog geduld hebben want ik ben sneller dan de gemeente. Die tussentijd ben ik nog steeds hard aan het sparen.
Ik ben niet rijk en heb ook niet veel geld zomaar liggen. Maar wat ik wel heb, is tijd.
heb je:
Tijd + weinig geld + handig = Zelf bouwen
Tijd + veel geld (+handig)= Laten bouwen als je niet handig bent of als je handig bent zelf bouwen
Geen tijd + weinig tijd + handig = Moeizaam. Je zult tijd moeten maken
Geen tijd + veel geld = Laten bouwen
M.a.w. Doe zelf wat je kunt. Je hebt niet veel nodig om je droom achterna te gaan. Ook ik zal straks niet alles tegelijk kunnen doen. Ik zal ook iedere maand weer iets kunnen doen. Het gaat dan trager maar ik blijf mijn droom achterna gaan.
Zo is het! Jij komt er wel Willem! <3
Dus als ik het goed lees kan ik door zelf te bouwen het plafond op bijv. 230 cm maken en deuren van 211,5 cm hoog gebruiken?
Wij willen achter ons huis, waar een ruim stuk grond ligt, een Tiny house bouwen. Mijn beste vriendin wil daar dan gaan verblijven. Zij zal ingeschreven worden op ons adres, hetgeen zij geen probleem vindt. Klopt het dat het aanvragen van een omgevingsvergunning dan voldoende is?
Vraag m.b.t. Terwijl ik nog nooit een vraag heb gesteld via deze website, krijg ik steeds een melding, dat het erop lijkt dat ik deze vraag al eerder heb gesteld…. Ik heb hier nog nooit een vraag gesteld….
Geen idee hoe dat kan Greta! Maar heb je een vraag? :)
Dag Marjolein,
waar ik maar niet achterkom is of je voor tiny houses die alleen bestemd zijn weekend- of vakantiegangers qua bestemmingsplan een woonvergunning of een recreatieverginning moet hebben.
Kan je hier antwoord op geven?
Hallo Ed, een simpele Google zoekactie levert mij meteen dit op: http://www.vergunningsvrijbouwen.com/alles-over-recreatiewoning-vergunningsvrij-bouwen/recreatiewoning-vergunningsvrij/ ;)
begrijp ik goed dat je een THOW mag en kan bouwen zonder omgevingsvergunning als je nog geen plek heb om deze neer te zetten? En…. als je dan voor gemeente A een omgevingsvergunning hebt (en dus een vaste “tijdelijke” plek) maar verhuist naar een andere gemeente….. houdt dat dan in dat je dan in gemeente B weer opnieuw een omgevingsvergunning moet aanvragen of is 1x aanvragen goed voor heel nederland?
Nog een vraag: met welke kosten moet ik rekening houden (buiten de materiaalkosten om voor t bouwen)?
Klopt Pascal! Voor iedere plek moet je een nieuwe omgevingsvergunning aanvragen, helaas. Je andere vraag is te complex om hier te beantwoorden ;)